Data: 20.05.2024
SOLUTIE: Legea 85/2006 privind insolventa
Admite cererea de indreptare a erorii materiale formulate de petenta BANCA TRANSILVANIA SA.
Dispune indreptarea erorii materiale din considerentele Sentin?ei Civile nr. 164/20.10.2023 in sensul ca va inlocui considerentele din hotararea indicata cu urmatoarele: „” Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Giurgiu la data de 27.02.2023 creditoarea Banca Transilvania, a aratat ca intelege sa staruie in obiec?iunile formulate la Raportul de evaluare a patrimoniului apartinand debitoarei Nova Force SRL inregistrate cu nr. 1002177/06.08.2019, prin care a solicitat instantei sa pronunte o hotarare cu privire la obiectiunile depuse de banca.
In motivare s-a aratat ca prin aceste obiectiuni, formulate de Banca la Raportul de evaluare a patrimoniului apartinand debitoarei Nova Force SRL, intocmit sub nr. 248/24.06.2019 de catre PF Saceanu Marius Valentin – evaluator autorizat ANEVAR, s-a solicitat instantei sa dispuna efectuarea unui raport de verificare cu obiectiv extins a raportului de evaluare, in considerarea unor neconformitati majore, care ar fi putut influenta rezultatul evaluarii.
Astfel, pentru constructia aflata in garantia Bancii Transilvania, singura abordare aplicata este abordarea prin cost, in cadrul raportului nu se regaseste evaluarea terenului aferent garantiei Bancii Transilvania, desi exista aplicarea ajustarilor pentru terenul in suprafata de 3.174 mp, iar terenul apare in tabelul centralizator cu valoarea de 19.000 Euro.
De asemenea, s-a aratat ca fata de natura activului in garantie la Banca Transilvania – spatiu administrativ/birouri, abordarea relevanta era abordarea prin venit.
S-a invederat de catre creditoare ca nu este de acord cu raspunsul din data de 17.03.2022 intocmit de evaluatorul PF Saceanu Marius Valentin depus la dosarul cauzei pentru termenul din 04.04.2022 ?i nici cu raportul de verificare intocmit de evaluatorul verificator Harsescu Nicoleta.
S-a aratat ca din raportul de verificare intocmit de evaluatorul verificator Harsescu Nicoleta rezulta ca Raportul de evaluare este satisfacator - raportul de evaluare este incomplet ?i con?ine neconformita?i, care insa nu au afectat concluzia selectata. De asemenea se concluzioneaza ca nivelul de credibilitate este la limita minima admisibila.
S-a aratat ca in dosarul nr. 2069/122/2018/a6, aflat pe rolul Cur?ii de Apel Bucure?ti avand ca obiect contesta?ia Bancii Transilvania impotriva masurii administratorului judiciar de a ini?ia demersurile de vanzare a bunurilor din patrimoniul debitoarei, in data de 22.03.2022 instan?a a suspendat judecarea cauzei pana la solu?ionarea obiec?iunilor la raportul de evaluare a bunurilor imobile.
La acceasi data, creditoarea Banca Transilvania SA a solicitat sa se dispuna efectuarea unei noi evaluari cu privire la bunurile din patrimoniul apartinand debitoarei Nova Force SRL, aratand, in esenta, ca valorile stabilite in raportul intocmit de evaluatorul PF Saceanu Marius Valentin nu mai corespund pietei actuale.De asemenea, s-a aratat ca, desi in raspunsul la obiectiuni din data de 17.03.2022 evaluatorul PF Saceanu Marius a mentionat ca va atasat raspunsului fisa de calcul a terenului in cauza, pe ultima pagina nu se regaseste grila de piata pentru teren.
Lichidatorul judiciar Cristam Insolv IPURL s-a prezentat in instanta, iar la termenul din data de 16.10.2023 a aratat ca adunarea creditorilor a fost de acord cu o reevaluare a bunurilor. A fost numit un nou evaluator care va intocmi in termen de 2 saptamani o noua evaluare.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.
Analizand obiectiunile la Raportul de evaluare a patrimoniului debitoarei Nova Force SRL, formulate de creditoarea Banca Transilvania SA, judecatorul sindic constata ca a sunt intemeiate, motiv pentru care le va incuviinta, pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse.
Astfel, prin Incheierea pronuntata in Camera de Consiliu la data de 04.02.1019 de catre Tribunalul Giurgiu in dosarul nr. 2069/122/2018 a fost deschisa procedura generala a insolven?ei debitoarei NOVA FORCE SRL, cu numirea Phoenix Lar IPURL in calitate de lichidator judiciar al acesteia.
Prin sentinta civila nr. 299/17.10.2022 s-a dispus intrarea debitoarei in faliment prin procedura generala, cu numirea lichidatorului judiciar provizoriu Cristam Insolv IPURL.
Ca urmare a demararii procedurii de lichidare lichidatorul judiciare a procedat la efectuarea demersurilor necesare pentru evaluarea bunurilor din averea debitoarei.
A fost desemnat evaluator expertul PF Saceanu Marius Valentin, care a depus raportul de evaluare la data de 18.07.2019 ( dosar nr. 2069/122/2018, vol. 4 )
Ulterior depunerii raportului, BANCA TRANSILVANIA a formulat obiec?iuni, solicitand in principal efectuarea unui nou raport de evaluare in considerarea urmatoarelor neconformita?i majore care ar fi putut influen?a rezultatul evaluarii : pentru construc?ia aflata in garan?ia BT singura abordare aplicata este abordarea prin cost, in cadrul raportului nu se regase?te evaluarea terenului aferent garan?iei BT, de?i exista explicarea ajustarilor pentru terenul in suprafa?a de 3174 m.p, iar terenul apare in tabelul centralizator cu valoarea de 19.000 EUR, avand in vedere natura activului in garan?ie la BT spa?iu administrativ/ birouri, abordarea relevanta era abordarea prin venit.
Prin raspunsul de la filele 4-5 din dosar, expertul evaluator a aratat, in ce priveste obiectiunea nr. 1 ( pentru constructia BT singura abordare aplicata este abordarea prin cost ) , ca in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor in vigoare la data evaluarii, evaluatorilor nu li se cere sa utilizeze mai multe metode pentru evaluarea unui activ , mai ales atunci cand evaluatorul are un grad mare de incredere in precizia ?i credibilitatea unei singure metode, ?inand cont de datele ?i circumstan?ele contractului de evaluare.
Cu toate acestea, evaluatorii ar trebui sa ia in considerare mai multe abordari ?i metode ?i ar trebui sa foloseasca nu doar o singura abordare sau o metoda de evaluare pentru a ob?ine o indica?ie asupra valorii, in special atunci cand datele de intrare concrete sau observabile sunt insuficiente pentru ca o singura metoda sa conduca la o concluzie credibila.
Atunci cand sau utilizeaza mai multe abordari ?i metode sau chiar mai multe metode din cadrul aceleia?i abordari, concluzia asupra valorii bazate pe aceste abordari ?i/sau metode multiple ar trebui sa fie rezonabila, iar procesul de analiza ?i reconciliere a diferitelor valori pentru a se ajunge la o singura concluzie, excluzand media valorilor ob?inute, ar trebui sa fie descris in raportul de evaluare.
In sensul celor scrise mai sus, evaluatorul nu a avut date relevante pentru o utilizare credibila ?i a celorlalte abordari.
Referitor la obiec?iunea numarul 2 ( in cadrul raportului nu se regase?te evaluarea terenului aferent garan?iei BT, de?i exista explicarea ajustarilor pentru terenul in suprafa?a de 3174 m2 iar terenul apare in tabelul centralizator cu valoarea de 19.000 EUR), raspunsul a fost ca, cel mai probabil, dintr-o regretabila eroare fi?a de calcul a terenului in cauza nu a fost ata?ata raportului. S-a aratat ca va fi ata?ata ca ultima pagina a raspunsului.
Referitor la obiec?iunea numarul 3 ( avand in vedere natura activului in garan?ie la BT spa?iul administrativ/birouri, abordarea relevanta era abordarea prin venit), s-a raspuns ca construc?ia C2 - complex sportiv se regase?te in zona periferica sud-vestica mixta (industrial/in apropiere + reziden?ial/ in departare, case vechi) a Municipiului Giurgiu, in planul 2 fa?a de Soseaua Sloboziei (cca 400 - 500 m distan?a, cale acces carosabil betonat aflat in stare satisfacatoare, perpendicular pe artera principala ), zona industriala ( fost CET Giurgiu-fostul combinat chimic).
Natura activului - spa?iul administrativ/ birouri nu a putut fi valorificata prin intermediul abordarii prin venit din urmatoarele considerente: in zona invecinata ?i/sau imprejurimi nu exista proprieta?i similare, accesul la proprietate nu permite accesul auto, respectiv parcarea auto pentru un numar mediu de persoane care ?i-ar desfa?ura activitatea in imobilul cu pricina, evaluatorul considera ca nu exista perspective de dezvoltare pe termen mediu ( declinul CET ?i al Combinatului chimic inceput in anii 90 nu a reu?it sa fie stopat pana la data prezenta) fapt care o sa atraga poten?iali chiria?i pentru cladirea C 2.
Analizand pia?a specifica, evaluatorul a apreciat ca Municipiul Giurgiu are o pia?a a spa?iilor de birouri administrative destul de limitata in ceea ce prive?te chiriile, iar la periferie, de regula, proprieta?ile care fac obiectul poten?ialelor inchirieri sunt mixte ( birouri+ industrial), iar cladirea in cauza nu prezinta posibilita?ile unor utilizari conexe.
Suprafa?a utila desfa?urata destul de mare ?i al?i factori locali ( cum ar fi prezen?a unor spa?ii de inchiriat o lunga perioada de timp fara a fi inchiriate) ar atrage dupa sine un grad ridicat de subiectivism pentru a alege un pre?/mp echitabil, iar un grad de neocupare al cladirii ar putea estima, din punctul de vedere al evaluatorului, o valoare de pia?a de o credibilitate mai mica; de asemenea informa?iile destul de limitate conduc la dificultatea determinarii ratei de capitalizare.
Standardele de evaluare a bunurilor enumera de asemenea mai multe motive pentru care abordarea prin venit nu este in toate cazurile adecvata, cum ar fi capacitatea activului de a genera venit, exista un grad semnificativ de incertitudine cu privire la marimea ?i e?alonarea in timp a venitului viitor generat de activul subiect.
In cauza, prin incheierea din data de 29.11.2021, instanta a dispus inaintarea obiectiunilor formulate de creditoarea Banca Transilvania catre un expert ANEVAR pentru verificare.
Evaluatorul verificator Harsescu Nicoleta a aratat ca a procedat la verificarea modului in care a fost tratata proprietatea teren intravilan in suprafata de 3174 mp si constructii cu destinatia cantina, inscris in CF actualizata cu nr. 31660 a localitatii Giurgiu si nr. cadastral 31660-C206, C207, C-208 si a constatat ca Raportul de evaluare este satisfacator – raportul de evaluare este incomplet ci contine neconformitati care insa nu au afectat concluzia selectata. Nivelul de credibilitate este la limita minima admisibila.
S-a aratat ca evaluatorul nu a detaliat rationamentul pe baza caruia a selectat proprietatile comparabile, nu a facut o analiza de piata specifica proprietatii analizate, nu a specificat in analiza de piata daca sunt oferte pentru tipul de proprietate analizat, a aplicat doar abordarea prin cost, in conditiile in care nu s-a explicat daca pe piata specifica aceste tipuri de proprietati se vand rar.
Din raportul de reevaluare nr. 343/15.06.2016, depus in comparatie de catre creditoarea BT, efectuat de evaluatorul Paun George Alexandru privind proprietatea imobiliara situata in Giurgiu, str. Sloboziei nr. 194, lot. 4 , compus din teren intravilan in suprafata de 3174 mp si constructii Complex sportiv – cladire birouri, regim S+P+1E, avand Sc = 637 mp, Sd – 2068, 81 mp, rezulta o valoare de piata de 546.900 Euro, din care valoare teren 53.960 Euro.
Din raportul de evaluare nr. 14028/21.03.2018 intocmit de evaluatorul Neagu Alexandra in dosarul de executare silita nr. 993/2017 aflat pe rolul BEJA Aequitas a rezultat o valoare de 696.000 Euro obtinuta prin abordarea prin cost si o valoare de 678.000 Euro obtinuta prin abordarea prin venit. Opinia evaluatorului a fost ca abordarea prin venit prezinta cel mai ridicat grad de incredere si reflecta valoarea pe piata a proprietatii subiect.
Astfel, se constata ca, in spe?a, din raportul de evaluare intocmit de expert PF Saceanu Marius Valentin rezulta ca acesta a evaluat bunul imobil existent in patrimoniul debitoarei la o valoare mult mai mica fa?a de rapoartele sus mentionate, utilizand numai metoda abordarii prin cost.
Prin raspuns solicitare nr. 1206/17.02.2023, expertul PF Saceanu Marius Valentin a intocmit o erata, aratand ca suprafata corecta a cladirii care trebuie luata in calcul ( arie construita ) este de 255 mp, nu de 1958, 83 mp, asa cum in mod eronat a fost preluata in fisa de calcul anexata raportului de evaluare, iar valoarea de piata estimata de catre evaluator, fara TVA, apreciata drept conforma cu realitatea de la data evaluarii, este de 33.900 Euro, echivalent a 160.000 lei. S-a modificat prin erata in tot cuprinsul raportului de evaluare, pentru constructia cladire sediu A, valoarea estimata de piata determinata in mod eronat de 166.8000 Euro, echivalent 788.100 lei, care se va inlocui cu valoarea corecta de 33.900 Euro, echivalent 160.000 lei.
In raportul de activitate depus la data de 12.10.2023 la dosar, lichidatorul judiciar Cristam Insolv IPURL a aratat ca in cadrul adunarii creditorilor din data de 03.10.2023 a fost desemnat evaluatorul ANEVAR Precup Andrei pentru realizarea unui raport de reevaluare a imobilului situat in Mun. Giurgiu, str. Sloboziei nr. 194, lot 4- inscris in CF 31660 UAT Giurgiu, constand in teren intravilan in suprafata de 3174 mp si constructii C 1 – bazin cu suprafata de 56 m, C 2 – Complex S+P+1+M in suprafata de 616 mp din acte/ 637 mp, din masuratori si C 3 – rezervor in suprafata de 5 mp.
Conform art. 62 alin. 1 si 5 din Legea nr. 85/2014, administratorul judiciar, precum si oricare dintre creditori pot formula obiectiuni impotriva rapoartelor de evaluare intocmite in cauza (1). Pentru motive temeinice, precum si in cazul in care raspunsul la obiectiuni nu este satisfacator, judecatorul sindic va putea dipsune, la cerere sau din oficiu, efectuarea unei noi evaluari.(5).
Cel mai important principiu pentru scopul procedurii insolven?ei, este cel reglementat de art. 4 alin. 1 pct. 1 din Legea 85/2014, respectiv cel al maximizarii averii debitoarei . In cadrul insolven?ei, legiuitorul a institut principiul maximizarii gradului de valorificare a activelor ?i de recuperare a crean?elor, iar acesta este un principiu ce trebuie avut in vedere la realizarea scopului legii, care consta in acoperirea pasivului debitoarei aflate in stare de insolven?a.
In raportul de evaluare contestat terenul intravilan a fost evaluat la o valoare de 19.000 lei Euro exclusiv TVA, iar constructiile la o valoare de 441.400 Euro exclusiv TVA.
Se constata astfel ca valoarea rezultata in Raportul contestat este mult mai mica fata
de valoarea rezultata din rapoartele de evaluare depuse de creditoarea BT la dosar ( 53.960 Euro pentru teren si 546.900 Euro pentru constructii Raport de evaluare nr. 343/15.06.2016 si 48.000 Euro teren in raportul nr. 14028/21.03.2018 ).
Se observa astfel ca terenul este evaluat la jumatate fata de rapoartele depuse in comparatie, ca evaluatorul verificator a aratat ca raportul contestat se afla la limita minima admisibila, este incomplet si contine neconformitati, ca raspunsul la obiectiuni oferit de catre evaluatorul PF Saceanu Marius Valentin are un caracter nesatifisacator, precum si ca in cauza chiar adunarea creditorilor a decis desemnarea unui evaluator pentru reevaluarea bunului obiect al raportului contestat.
Fata de cele de mai sus, in baza art. 62 alin. 5 din Legea nr. 85/2014, va admite obiectiunile formulate de creditoarea BT SA impotriva raportului de evaluare nr. 248/24.06.2019, intocmit de evaluatorul autorizat Saceanu Marius Valentin privind bunurile din patrimoniul debitoarei SC Nova Force SRL si va anula raportul de evaluare contestat.
Nu vor fi primite sustinerile lichidatorului judiciar in sensul ca prin desemnarea unui nou evaluator pentru a intocmi un nou raport de evaluare prezenta cerere ramane fara obiect, avand in vedere ca se impune anularea raportului contestat, fata de deficientele aratate.
De asemenea, constata ca cererea contestatoarei privind efectuarea unei noi evaluari este ramasa fara obiect, fata de mentiunile din raportul de activitate, conform cu care adunarea creditorilor a decis, in data de 03.10.2023, realizarea unui nou raport de evaluare.”
Modificarea va fi realizata in cele 3 exemplare ale hotararii.
Cu apel in termen de 7 zile de la comunicare, ce se va depune la Tribunalul Giurgiu.
Pronun?ata prin punerea solu?iei la dispozi?ia par?ilor prin mijlocirea grefei instan?ei astazi, 20.05.2024.